DALAM pembiayaan syariah, akad yang sah saja belum tentu membuat sengketa selesai. Apalagi kalau objeknya tanah dan bangunan.
Di atas kertas, hak bisa sudah berpindah. Sertifikat bisa sudah balik nama. Namun, di lapangan, rumah masih ditempati orang lain. Nasabah merasa belum menerima manfaat. Lembaga keuangan syariah merasa akad sudah dijalankan sesuai dokumen.
Di titik inilah pertanyaan hukumnya muncul. Apakah bank syariah otomatis salah jika objek pembiayaan belum bisa dikuasai secara fisik oleh nasabah?
Putusan Mahkamah Agung Nomor 581 K/Ag/2024 memberi jawaban penting. Dalam akad murabahah bil wakalah atas tanah dan bangunan, hambatan penguasaan fisik tidak otomatis berarti lembaga keuangan syariah melakukan perbuatan melawan hukum.
Kuncinya ada pada satu hal, apakah hak atas objek sudah beralih secara hukum.
Antara Sertifikat dan Kunci Rumah
Perkara ini bermula dari pembiayaan jual beli tanah dan bangunan dengan skema murabahah bil wakalah. Nasabah menjadi penggugat. Lembaga keuangan syariah menjadi tergugat.
Dalam skema itu, nasabah diberi kuasa untuk membeli objek dari pihak ketiga. Pembiayaannya tetap menggunakan akad murabahah. Artinya, lembaga keuangan syariah menjual objek kepada nasabah dengan harga pokok dan margin yang disepakati.
Masalah muncul setelah objek dibaliknamakan atas nama nasabah. Secara hukum, sertifikat sudah berubah. Namun, secara fisik, tanah dan bangunan itu masih dikuasai pihak yang berasal dari pemilik awal.
Baca juga: Hukum Jangan Tunduk pada Kuasa Korporasi
Nasabah lalu menilai lembaga keuangan syariah melakukan perbuatan melawan hukum. Alasannya sederhana: objek belum bisa ditempati atau dikuasai secara nyata.
Mahkamah Agung tidak melihatnya sesederhana itu. Menurut MA, ketika objek sudah dibaliknamakan atas nama nasabah, telah terjadi peralihan hak secara yuridis. Penguasaan fisik oleh pihak dari pemilik awal adalah persoalan lain. Masalah itu tidak otomatis menjadi kesalahan lembaga keuangan syariah.
Putusan ini penting karena membedakan dua hal yang sering tercampur, yakni sahnya peralihan hak dan hambatan penguasaan di lapangan.
Murabahah Tidak Berdiri Sendiri
Murabahah adalah akad jual beli. Penjual membuka harga perolehan barang, lalu menambahkan margin keuntungan yang disepakati. Dalam pembiayaan syariah, lembaga keuangan bertindak sebagai penjual. Nasabah menjadi pembeli.
Dalam murabahah bil wakalah, ada tambahan unsur kuasa. Lembaga keuangan syariah dapat memberi kuasa kepada nasabah untuk membeli objek dari pihak ketiga. Namun, wakalah tidak mengubah karakter dasar murabahah sebagai jual beli.
Karena itu, barang tetap harus terlebih dahulu menjadi milik penjual secara prinsip sebelum dijual kepada nasabah.
Pasal 119 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah menegaskan, jika penjual mewakilkan pembeli untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad murabahah baru dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik penjual.
Baca juga: DHE SDA Masuk Himbara, Monopoli atau Hak Negara?
Fatwa DSN-MUI Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah juga memberi arah serupa. Akad murabahah dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik bank.
Frasa “secara prinsip” ini penting. Dalam tanah dan bangunan, kepemilikan tidak selalu terlihat dari penguasaan fisik. Tidak selalu harus ada fase bank memegang kunci, menempati rumah, atau mencatatkan sementara objek atas nama bank.
Yang lebih penting adalah konstruksi hukumnya. Ada akad. Ada kuasa. Ada pembayaran. Ada proses pembelian. Ada peralihan hak. Ada sertifikat yang akhirnya tercatat atas nama nasabah.
Dalam konteks benda tetap, konsep serah terima juga tidak selalu sama dengan barang bergerak. Membeli rumah tidak sama dengan menerima paket. Serah terima dapat terjadi secara hukum melalui dokumen pertanahan.
Balik Nama Punya Bobot Hukum
Hukum pertanahan memberi posisi penting pada sertifikat.
Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria menyebut pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Aturan ini diperjelas lagi dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 1 angka 20 menyebut sertifikat sebagai surat tanda bukti hak. Pasal 32 ayat (1) menegaskan sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya.
Artinya, balik nama bukan sekadar urusan administrasi kantor pertanahan. Balik nama adalah tanda hukum bahwa hak atas tanah telah tercatat pada subjek tertentu.
Baca juga: Bukan Cuma Nakhoda, Hukum Perikanan Harus Kejar Pengendali
Selama sertifikat itu tidak dibatalkan melalui proses hukum yang sah, pemegang sertifikat memiliki posisi hukum yang kuat. Ia dapat menggunakan, mempertahankan, dan menuntut haknya atas objek tersebut.
Karena itu, ketika sertifikat sudah atas nama nasabah, hambatan fisik dari pihak lama harus dibaca secara hati-hati. Masalahnya bisa jadi bukan kegagalan akad. Masalahnya bisa bergeser menjadi sengketa penguasaan dengan pihak ketiga.
Bukan Semua Masalah Jadi Salah Bank
Di sinilah batas tanggung jawab lembaga keuangan syariah perlu dibaca proporsional.
Lembaga keuangan tetap wajib memastikan akadnya benar. Objek harus jelas. Kuasa harus sah. Proses pembelian harus dapat dipertanggungjawabkan. Peralihan hak juga harus bisa berjalan menurut hukum.
Namun, jika akad sudah berjalan dan sertifikat sudah dibaliknamakan kepada nasabah, tidak semua masalah di lapangan dapat langsung dibebankan kepada lembaga keuangan syariah.
Dalam hukum perdata, perbuatan melawan hukum tidak cukup hanya karena ada kerugian. Harus ada perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, dan hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian.
Baca juga: Uang di Bank Sudah Dijamin LPS, Mengapa Masih Bisa Diminta Kembali?
Jika hambatan penguasaan fisik muncul karena pihak dari pemilik awal masih menempati objek, sumber masalahnya harus dilihat dari sana. Bukan langsung dilempar ke lembaga keuangan syariah.
Pendekatan ini penting agar gugatan perbuatan melawan hukum tidak menjadi terlalu elastis. Kalau semua hambatan setelah balik nama otomatis dianggap kesalahan bank, batas tanggung jawab dalam pembiayaan syariah menjadi kabur.
Padahal, kepastian hukum justru menuntut pembedaan. Mana yang merupakan kegagalan akad. Mana yang merupakan sengketa dengan pihak ketiga. Mana yang menjadi tanggung jawab lembaga keuangan. Mana yang harus diselesaikan melalui langkah hukum terhadap penghuni atau penguasa fisik objek.
Kepastian untuk Akad Syariah
Putusan MA Nomor 581 K/Ag/2024 memberi pesan yang cukup tegas. Dalam murabahah bil wakalah atas tanah dan bangunan, balik nama sertifikat memiliki bobot besar sebagai tanda peralihan hak.
Jika objek sudah tercatat atas nama nasabah, maka secara hukum telah ada serah terima yuridis. Penguasaan fisik oleh pihak dari pemilik awal tidak otomatis membuat lembaga keuangan syariah melakukan perbuatan melawan hukum.
Ini bukan berarti perlindungan nasabah dikurangi. Nasabah tetap berhak memperjuangkan penguasaan objeknya. Namun, arah tanggung jawab harus tepat. Jika yang menghambat adalah pihak ketiga, sengketa harus diarahkan kepada sumber hambatan itu.
Baca juga: Ketika Direksi BUMN Bisa Dipidana karena Keputusan Bisnis
Bagi praktik pembiayaan syariah, putusan ini penting karena menjaga dua hal sekaligus. Akad syariah tetap harus patuh prinsip. Namun, pelaksanaannya juga harus dibaca dalam kerangka hukum pertanahan dan hukum perdata yang memberi kepastian.
Sebab dalam jual beli tanah dan bangunan, kepastian tidak hanya lahir dari siapa yang memegang kunci. Kepastian juga lahir dari siapa yang sah tercatat sebagai pemegang hak. ***
Dapatkan informasi menarik lainnya dengan bergabung di WhatsApp Channel Mulamula.id dengan klik tautan ini.